부동산: 경매 중인 집에 임차 계약을 해도 되나?
경매 진행 중인 집에 전세나 월세 계약을 해서 입주해도 될까? 결론적으로, 경매가 진행 중인 집에 월세 계약을 하고 입주하는 것은 보증금 회수가 매우 어렵거나 불가능할 수 있는 매우 위험한 행동이다.
경매 걸린 집을 월세를 내놓다니... 거의 사기꾼이다. 누군가 하나 걸려라인가?
이미 경매 진행 중인 집인데 임차 계약을 하고 들어가면 보증금은 다 날릴 가능성이 매우 높다. 권리 순서상 새로 낙찰받은 집주인이 보증금을 반환할 의무가 법적으로 없기 때문이다.
이런 집을 월세로 중개하는 것은 법으로 막아야 하지 않나?
아래 영상의 집은 멀쩡해 보이는데 무슨 이유로 압류가 되었고 유찰이 되어서 감정가의 반값이 되었을까?
영상에 있는 집은 감정가 대비 50% 정도의 가격까지 유찰된 상태다.
권리분석을 잘할 수 있고 세종시에서 살아야 한다면 검토해 볼 만하겠다. 하지만 유찰이 계속되어서 50% 가격이 되었다면 이유를 잘 알아봐야 한다. 그럼에도 불구하고 입주를 해야 한다면, 반드시 전문가(변호사, 법무사 등)의 도움을 받아 권리 분석을 철저히 하고 법률적인 조언을 구해야 한다.
몇 가지 주요 위험 요인을 살펴보면 다음과 같다.
- 대항력 없음 또는 부족
주택임대차보호법상 임차인이 대항력을 갖추려면 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마쳐야 한다. 그러나 경매가 개시된 이후에 전입신고를 하거나 확정일자를 받는 경우, 선순위 채권자(저당권자 등)보다 후순위가 되어 배당에서 밀릴 가능성이 매우 매우 매우 매우 높다. 즉, 경매 낙찰금액에서 선순위 채권자들이 먼저 변제받고 나면 임차인의 보증금을 돌려받을 돈이 부족할 수 있다. 보통 이런 권리 관계를 분석하고 경매에 입찰하기 때문에 이런 경우 배당 가능성은 거의 없다고 봐야 할 것 같다. - 명도 책임
낙찰자는 해당 부동산을 인도받을 권리가 있으므로, 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없어 집을 비워줘야 할 의무가 생긴다. 보증금을 돌려받지 못했더라도 명도 소송 등을 통해 강제로 쫓겨날 수 있다. - 권리 분석의 어려움
일반인이 경매 물건의 권리 관계를 정확하게 분석하기는 매우 어렵다. 복잡한 권리 관계 속에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있다. 물론 비교적 복잡하지 않은 권리 관계도 있겠지만.
만약 월세로 나온 집이 경매 진행 중인 집이 아니라고 해도 약 20여 채 정도의 집에서 4집만 정상이고 나머지가 경매 진행 중인 타운하우스라면 그 이유가 무엇인지 꼼꼼하게 따져봐야 할 것 같다.
근데 그냥 복잡한 권리관계가 있는 집은 신경을 끄는 게 좋다. 일단 자금부터 준비되어 있는지 봐야 하는 것도 당연하고.
깔끔하게 지어졌는데 무슨 사연일까...